Entrou em vigor, no dia 30 de outubro de 2018, uma alteração ao artigo 1091º do Código Civil, norma que regula o direito de preferência dos arrendatários na aquisição dos imóveis por estes arrendados.
Por efeito desta alteração foram fortemente ampliados os direitos tradicionalmente reconhecidos aos arrendatários em matéria de preferência.
A redução do prazo de duração mínima dos arrendamentos, de 3 para 2 anos, para o arrendatário poder preferir na aquisição do locado, alarga substancialmente o número de arrendatários abrangidos pelo direito legal de preferência, uma vez que, hoje em dia, a maioria dos contratos de arrendamento são celebrados pelo prazo de 1 ou 2 anos.
Por outro lado, o prazo para o exercício do direito de preferência passa de 8 para 30 dias, permitindo desta forma que o arrendatário possa reunir os meios necessários para poder concorrer, de forma mais efetiva, à aquisição.
Esta norma implica a prorrogação da suspensão do negócio com o potencial comprador, que terá de aguardar o decurso de um mês para saber se dá, ou não, continuidade ao negócio.
No entanto, a maior e a mais controversa inovação do regime legal respeita ao alargamento, a novas realidades, do exercício do direito de preferência para arrendamentos de caráter habitacional.
O novo regime reconhece ao arrendatário de prédio habitacional a preferência na aquisição nas situações infra discriminadas, impondo-se ao proprietário uma alteração substancial no conteúdo do texto da notificação para a preferência.
Os arrendatários podem agora preferir:
1) No caso de venda do imóvel conjuntamente com outros, devendo o proprietário informar qual o preço do local arrendado e dos demais bens imóveis, de forma discriminada.
Neste caso, quando o transmitente pretenda que a venda seja feita em conjunto e determine que a preferência se estenda a todas as transmissões, apenas podendo o preferente exercer a preferência quanto à aquisição da totalidade, está obrigado a demonstrar a existência de prejuízo apreciável no exercício limitado do direito do arrendatário apenas ao imóvel objeto do arrendamento, não bastando a invocação da mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para o prejuízo.
2) No caso de prédios não divididos em propriedade horizontal, o arrendatário passa a ter direito a preferir na aquisição da parte do prédio que ocupa, sendo-lhe atribuído um direito de utilização exclusiva dessa parte, que não se estende às demais. A lei obriga o transmitente a informar o preferente da permilagem.
As soluções preconizadas têm suscitado fortes reparos sob o ponto de vista jurídico, desde logo, porque resulta que o preferente passa a ter uma quota indiferenciada no prédio, mas que materialmente se concretiza na parte do prédio onde habita.
Também não foi recebido com agrado por parte dos proprietários que consideram que o mesmo compromete significativamente a fluidez do mercado imobiliário e as transações em curso, e pode conduzir à perda de interesse nas aquisições de imóveis que não se encontrem devolutos.
Veremos se trará maior dinamismo na exploração de imóveis através do arrendamento de longa duração por parte dos proprietários, objetivo tão essencial como o da proteção dos arrendatários aqui concretizada.
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